Baurechtliche Konflikte: Was tun bei Streit mit Handwerkern?

Baustreitigkeiten: Was wird durch den Werkvertrag geregelt?

Wer einen Handwerksbetrieb beauftragt, schließt mit diesem einen Werkvertrag. Auf diesen können sich Betroffene berufen, sollte es später zu Streitigkeiten mit dem beauftragten Unternehmen kommen.

Die Regelungen zum Werkvertrag sind in § 631 BGB zu finden. Darin heißt es:

„Durch den Werkvertrag wird der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes, der Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet.“

Das bedeutet: Handwerksbetriebe schulden der auftraggebenden Person die Herstellung des vereinbarten Werkes. Die auftraggebende Person verpflichtet sich, die dafür notwendigen Arbeiten zu vergüten.

Beispiel: Person A beauftragt ein Handwerksunternehmen mit der Reparatur eines Daches. Wurde das Dach wie abgesprochen repariert, wurde das Werk hergestellt – und Person A schuldet dem Unternehmen die vereinbarte Vergütung.

Werkvertrag nach BGB oder VOB? Das sind die Unterschiede

Werkverträge können nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) oder der Verdingungsordnung für Bauverträge (VOB) geschlossen werden. Der wesentliche Unterschied: Bei Bauverträgen nach VOB verjähren Mängelrechte vier Jahre nach Abnahme, bei Verträgen nach BGB erst nach 5 Jahren. Private Auftraggeberinnen und Auftraggeber können zwischen beiden Vertragsformen wählen, für öffentliche Auftraggeberinnen und Auftraggeber ist der Werkvertrag nach VOB vorgeschrieben.

Streit mit Handwerkern: Was tun, wenn Handwerkerinnen oder Handwerker mangelhaft arbeiten?

Wurde das im Werkvertrag definierte Werk nicht wie vereinbart fertiggestellt, liegt ein Mangel vor. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn das Dach repariert werden sollte, es im Anschluss jedoch immer noch durch die Decke tropft.

Ein bestehender Mangel muss beim Handwerksunternehmen in Form einer Mängelrüge schriftlich angezeigt werden. Eine solche Rüge sollte die fehlerhaften Leistungen auflisten und dem Unternehmen zunächst eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Es ist nicht zulässig, auf direktem Wege ein anderes Unternehmen mit der Beseitigung des Mangels zu beauftragen. Der ursprünglich beauftragte Betrieb hat im Rahmen der Nachbesserung ein Recht darauf, das Werk in einem zweiten Versuch wie vereinbart fertigzustellen. Die Kosten für die Nachbesserung trägt der Handwerksbetrieb.

Reagiert die Firma nicht, ist eine Nachfrist einzuräumen – optimalerweise mit der Ankündigung, bei einer weiterhin ausbleibenden Mängelbeseitigung einen anderen Betrieb zu kontaktieren.

Ist absehbar, dass die Kosten diese Grenze übersteigen, muss das Handwerksunternehmen die auftraggebende Person unverzüglich darüber informieren. Diese hat anschließend das Recht, vom Werkvertrag zurückzutreten. Bis dahin geleistete Material- und Arbeitskosten sind zu bezahlen.

Baustreitigkeiten: Kann ich den Vertrag kündigen?

Eine Kündigung eines Werkvertrages ist nach § 648 BGB jederzeit und ohne Angaben von Gründen möglich – sogar dann, wenn das Handwerksunternehmen bereits mit den Arbeiten begonnen hat. Allerdings hat das Unternehmen im Falle einer solchen Vertragskündigung einen Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Vergütung. Verweigert die auftraggebende Person diese, droht ein Rechtsstreit. Die ALLRECHT Firmen-Vertrags-Rechtsschutz für Handwerksbetriebe hilft betroffenen Unternehmen bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche.

Darüber hinaus kann ein Werkvertrag aus wichtigem Grund gekündigt werden (§ 648a BGB). Ein solcher liegt vor, wenn einer der Vertragsparteien die Fortsetzung des Vertrages nicht mehr zuzumuten ist – beispielsweise, weil das Handwerksunternehmen im Verzug ist. Wird der Vertrag aus einem wichtigen Grund wirksam gekündigt, hat das Handwerksunternehmen lediglich einen Anspruch auf Vergütung der bis zur Kündigung erbrachten Teilleistungen.

Bei Streit mit Handwerkern: Kann ich die Rechnung nicht bezahlen?

Handwerksbetriebe haben ein Recht darauf, dass das fertiggestellte Werk von der auftraggebenden Person abgenommen wird (§ 640 BGB). Kommt diese ihrer Pflicht zur Abnahme nicht nach, kann das Unternehmen eine Frist setzen. Verstreicht diese Frist, gilt das Werk als abgenommen.

Wer im Laufe der Abnahme Mängel feststellt, sollte das Abnahmeprotokoll aufgrund der bevorstehenden Baustreitigkeiten keinesfalls unterschreiben, sondern wie oben erwähnt eine Mängelrüge anfertigen. Eine abgelehnte Abnahme rechtfertigt jedoch nicht das Zurückbehalten des vollständigen Rechnungsbetrages. Gem. § 641 Abs. 3 BGB darf bei Mängeln lediglich ein angemessener Teil der Rechnung verweigert werden. Welche Summe als „angemessen“ gilt, entscheidet sich im Einzelfall. Die aktuelle Rechtsprechung sieht den doppelten Betrag der für die Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten als angemessen an.

Gut zu wissen: Das Hinterlegen einer sogenannten Sicherheitsleistung für den Streitfall ist nach einem Urteil des Pfälzischen Oberlandesgerichts nicht erforderlich (Az.: 5 U 51/21).

Ob ein Mangel, Fehler oder gescheiterte Nachbesserung vorliegt, ist beim Bau nicht immer sofort eindeutig. Gerade für kleinere Unternehmen sind zu spät gezahlte Rechnungen aber schnell ein existentielles Problem. Um schnell eine außergerichtliche Einigung zu erzielen oder sich gegen ungerechtfertigte Forderungen verteidigen zu können, empfiehlt sich ein Firmen-Vertragsrechtsschutz für Handwerksbetriebe, der bei der Mediation oder Gerichtskosten unterstützt.

Was dürfen Kommunen hinsichtlich einer Bebauung vorschreiben?

In Deutschland regelt der örtliche Bebauungsplan, welche Flächen auf welche Weise bebaut werden dürfen. Liegt kein Bebauungsplan vor, sieht § 34 BauGB bei im Zusammenhang bebauten Ortsteilen entsprechende Regelungen vor. Folgende Auflagen können örtliche Bebauungspläne der Kommunen enthalten:

• Art der Bebauung (Kleinsiedlung, Wohngebiet, Gewerbegebiet)
• Maß der baulichen Nutzung (z.B. Grundflächenzahl)
• Geschossflächenzahl (Form und Größe eines Hauses)
• Bauweise (offen/geschlossen)
• Art & Umfang der Grenzbebauung
• Material & Farbe der Dacheindeckung
• Art der Grundstücksbepflanzung

Wichtig: Bei Bauvorhaben ohne Baugenehmigung droht ein Bußgeld i.H.v. bis zu 500.000 Euro.