Grundstücksrecht – Rechte und Pflichten des Eigentümers

Beim Kauf, Verkauf oder bei der Verwaltung von Grundstücken haben Eigentümer es mit dem Grundstücksrecht zu tun. Es regelt seine Rechte und Pflichten und definiert die Rechtsfolgen bei etwaigen Verstößen. Doch welche Richtlinien umfasst das Grundstücksrecht im Detail? Welche Rechte haben Haubesitzer und welche Pflichten ergeben sich aus den aktuellen Gesetzen?

Was ist das Grundstücksrecht?

Unter dem Begriff „Grundstücksrecht“ werden die Grundstücke betreffende Rechtssätze zusammengefasst. Dazu zählen neben dem Recht auf Eigentum und dem Erbbaurecht insbesondere:

• das Grundpfandrecht
• die Grunddienstbarkeit
• das Erbbaurecht
• der Nießbrauch
• das Vorkaufsrecht
• die Reallast

Auch das Grundbuchrecht zählt zu den Grundstücksrechten. Es ist immer dann einschlägig, wenn der Inhalt eines Rechts an einem Grundstück geändert und als Grundbucheintrag hinterlegt werden soll.

Grundstücksgrenzen und ihre Bedeutung

Grundstücksgrenzen bestimmen den Grenzverlauf eines Grundstücks und grenzen die Rechte und Pflichten des Grundstückseigentümers räumlich ein. Sie werden üblicherweise durch Grenzsteine angezeigt, welche von Vermessungsingenieuren in den Boden eingelassen werden. Üblicherweise sind zusätzlich genaue Kartierungen der Grundstücke beim zuständigen Kataster- oder Vermessungsamt hinterlegt.

Meine Rechte als Grundstückseigentümer

Grundpfandrecht

Das Pfandrecht an Grundstücken (Grundpfandrecht) erlaubt es dem Grundbesitzer, sein Grundstück zu beleihen – also als Sicherheit für eine bestimmte Gegenleistung einzusetzen. Beispielsweise in Form einer Hypothek (§ 1113 BGB) bei einer Kreditaufnahme, einer Grundschuld (§ 1191 BGB) oder einer Rentenschuld (§ 1199 BGB).

Grunddienstbarkeit

Bei einer Grunddienstbarkeit handelt es sich um eine Vereinbarung zwischen zwei Eigentümern, die der einen Partei Rechte am Grundstück der anderen Partei einräumt, welche diese ohne die Zusatzvereinbarung nicht hätte. Die gesetzliche Grundlage bilden die §§1018 bis 1029 BGB.

Zu den typischen Grunddienstbarkeiten zählen die Erlaubnis, Teile des Grundstücks langfristig auf eine bestimmte Weise zu nutzen (Nutzungsdienstbarkeit) und das Verbot von speziellen Handlungen (Unterlassungsdienstbarkeit), beispielsweise dem Bau eines mehrstöckigen Hauses.

Erbbaurecht

Neben der Option ein Grundstück zu verkaufen, haben Grundstückseigentümer auch die Möglichkeit, ein Erbbaurecht zu veräußern. In diesem Fall erwirbt ein Dritter nicht das Grundstück selbst, sondern das Recht, auf dem Grundstück ein Haus zu errichten. Für dieses Recht zahlt der Dritte dem Grundstückseigentümer einen monatlichen Zins – den sogenannten Erbbauzins.

Nießbrauch

Per Nießbrauch-Vereinbarung kann ein Grundeigentümer die Nutzungsrechte am Grundstück auf einen Dritten übertragen. Das bedeutet: Der Dritte (der sogenannte Nießbraucher) kann den Grundbesitz selbst nutzen, vermieten oder verpachten.

Vorkaufsrecht

Grundeigentümer haben das Recht, mit ausgewählten Personen ein Vorkaufsrecht über ein Grundstück zu vereinbaren. Schließt der Grundstückseigentümer mit einem Dritten einen Kaufvertrag, darf der Vorkaufsberechtigte in den Kaufvertrag eintreten und das Grundstück zu denselben Bedingungen erwerben, die mit dem Dritten bereits vereinbart wurden.

Reallast

Eine Reallast entsteht, wenn sich der Grundstückseigentümer mit einem Dritten über eine Belastung einigt und diese im Grundbuch eingetragen wird. Die Belastung muss über einen bestimmten Zeitraum in gleicher Art und Höhe wiederkehrend zu entrichten sein.

Beispiel: Ein Grundstückseigentümer verkauft seinen elterlichen Bauernhof. Der Käufer verpflichtet sich, den Eltern des Eigentürmers eine monatliche Rente zu zahlen, eine bestimmte Menge an Gütern zu liefern oder die Eltern im Bauernhaus selbst wohnen zu lassen.

Grundbesitzerpflichten: Haftbarkeit und Baulast

Haftbarkeit

Grundeigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks sind als Besitzer unbegrenzt für Schäden haftbar, sofern diese aus einer Verletzung ihrer Instandhaltungs- oder Verkehrssicherungspflicht resultieren. So müssen Grundeigentümer beispielsweise die Gehwege vor ihrem Grundstück durch das Entfernen von Laub und Schnee sichern. Kommen sie dieser Pflicht nicht nach und entsteht einem Dritten durch diese Verfehlung ein Schaden, kann der Eigentümer haftbar gemacht werden.

Baulast

Als Baulast wird die öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers bezeichnet, zu Gunsten eines Dritten bestimmte Dinge zu dulden, zu unterlassen oder zu unternehmen. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn sich ein Grundstückseigentümer verpflichtet, bestimmte Teile seines Grundstücks nicht als Abstandsflächen zu verwenden (Abstandsflächenbaulast) oder wenn er einem Dritten gestattet, Teile des Grundstücks als Parkplatz zu nutzen (Stellplatzbaulast).

Hinweis: Für ihre Wirksamkeit muss eine Baulast in das Baulastenverzeichnis eingetragen werden.