Hausverbot erteilen: Was dürfen Mieter und Vermieter?

Was bei Immobilienbesitz klar geregelt ist, wirft bei Mietverhältnissen Fragen auf. Wer darf ein Hausverbot aussprechen? Der Mieter, der Vermieter – oder beide? Die Antworten finden sich im sogenannten Hausrecht. Dieser Artikel fasst zusammen, welche Rechte es beinhaltet, wie weit diese gehen und wo die Grenzen für Mieter und Vermieter liegen.

Definition Hausrecht: Welche Rechte umfasst das Hausrecht?

Das Hausrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (kurz: BGB) verankert. Maßgeblich sind vor allem die §§ 858 ff., § 903 sowie § 1004 BGB. Das Hausrecht umfasst insbesondere:

• den Hausfrieden, also das Grundrecht auf den Schutz des Wohnbereichs
• das Zutrittsrecht, also das Recht zu entscheiden, wer den Wohnbereich betreten darf
• das Recht, den Zutritt zum Wohnbereich nur zu bestimmten Zwecken zu erlauben
• das Recht, ein Hausverbot zu erteilen und durchzusetzen

Das Hausrecht des Mieters

Mieter haben in Bezug auf das Innere ihrer Mietwohnung das Hausrecht. Im Flur, Treppenhaus oder in der Waschküche stellt jedoch der Vermieter die Regeln auf – üblicherweise in Form einer Hausordnung. Zum Hausrecht des Mieters gehören:

Das Besucherrecht

Selbstverständlich dürfen Mieter Besuch empfangen und frei darüber entscheiden, wer sie besuchen darf. Vorschriften seitens des Vermieters – beispielsweise in Bezug auf Besuchszeiten – verstoßen gegen das Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit (Art. 2 GG) des Mieters und sind unzulässig. Der Vermieter hat eine sogenannte Duldungspflicht. Er muss hinnehmen, dass die Besucher des Mieters Bereiche betreten, für die eigentlich der Vermieter Hausrecht hat, beispielsweise das Treppenhaus und den Flur. Verstößt ein Vermieter gegen diese Duldungspflicht, sollten Mieter einen Rechtsbeistand zu Rate ziehen. Über eine zuverlässige Mietrechtsschutz-Versicherung besteht Anspruch auf Hilfe durch einen kompetenten Anwalt.

Das Recht, den Zutritt zur Wohnung von Bedingungen abhängig zu machen

Mieter haben nicht nur das Recht, Besucher zu empfangen. Sie dürfen auch bestimmen, unter welchen Bedingungen diese ihre Wohnung betreten sollen. So ist es beispielsweise zulässig, den Zutritt nur dann zu gewähren, wenn sich der Besuch die Schuhe auszieht oder direkt nach dem Betreten die Hände wäscht. Auch darf der Mieter den Zutritt nur zu bestimmten Zwecken gewähren, beispielsweise, um Handwerkertätigkeiten zu erledigen.

Das Hausrecht des Vermieters

Der Vermieter hingegen hat im Rahmen seines Hausrechts folgende Rechte:

Das Besichtigungsrecht

Wie bereits erwähnt haben Mieter ein Grundrecht auf den Schutz ihres Wohnbereichs. Folglich dürfen Vermieter die Mietwohnung nicht ohne Erlaubnis des Mieters betreten. Es gibt jedoch Ausnahmen. Hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse für die Wohnungsbesichtigung, muss der Mieter den Zugang gewähren. Dies liegt beispielsweise vor, um den Zustand der Mietsache zu prüfen (vgl. Urteil AG Neuss, Az.: 30 C 508/88). Auch, um Mängel festzustellen oder zu überprüfen, ob Renovierungsarbeiten erforderlich sind, darf der Vermieter die Wohnung betreten. Der Vermieter muss in angemessener Frist den Mieter vor einer beabsichtigten Wohnungsbesichtigung von seinem Vorhaben benachrichtigen; das gilt auch, wenn beanstandete Mängel bereits zu einer Mietminderung geführt haben (Urteil AG Köln, Az.: 208 C 790/85).

Das Recht, ein Hausverbot auszusprechen

Zwar steht Mietern grundsätzlich ein Besucherrecht zu, allerdings darf ein Vermieter sein Hausrecht gegenüber Besuchern des Mieters in Ausnahmefällen geltend machen. Er kann bestimmten Personen das Betreten des Hauses verbieten. Beispielsweise dann, wenn diese wiederholt den Hausfrieden gestört oder die Gemeinschaftsräume beschädigt haben (Urteil AG Köln, Az.: 209 C 108/04). Darüber hinaus ist die Erteilung eines Hausverbots gegenüber eines Dritten zulässig, sofern kein Mieter dem widerspricht oder den Besuch des Dritten explizit wünscht (Urteil AG München, Az.: 424 C 14519/13). Bei Streitigkeiten, die das Hausrecht betreffen, steht Vermietern ein leistungsstarker Vermieter-Rechtsschutz zur Seite.

Hausrecht: Dürfen Mieter ein Hausverbot aussprechen?

Mieter haben das Recht, Dritten den Zugang zu ihrer Wohnung zu verweigern und ein Hausverbot auszusprechen. Betritt diese Person gegen den Willen des Bewohners dessen Wohnung, begeht sie Hausfriedensbruch (§ 123 StGB). Das gilt auch für den Fall, dass die Person während eines Streits aufgefordert wird, die Wohnung zu verlassen, dies jedoch nicht tut.

An ein vom Mieter ausgesprochenes Hausverbot ist auch der Vermieter gebunden. Ein Beispiel aus dem Jahr 2007 macht dies deutlich. Das AG Hamburg-Blankenese verhandelte einen Fall, in welchem ein Mieter einem Handwerker Hausverbot erteilte. Der Grund: Der Mieter zweifelte dessen fachliche Qualifikation an, woraufhin der Handwerker ausfallend wurde. Der Mieter verwies ihn der Wohnung und sprach ein Hausverbot aus. In der Folge wollte der Vermieter denselben Handwerker erneut mit Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung beauftragen. Das war unzulässig. Das Gericht urteile, der Vermieter habe einen anderen Handwerker zu beauftragen.