Heizperiode im Mietrecht: Wann und wie müssen Vermieter oder Mieter heizen?

Spätestens, wenn die Blätter fallen, fallen auch die Außentemperaturen. Es wird Zeit, die Heizung anzustellen. Doch was ist, wenn es bereits im Spätsommer kalt wird und der Vermieter die Heizungsanlage noch gar nicht eingeschaltet hat? Um diesem Problem vorzubeugen, definiert das deutsche Mietrecht eine sogenannte Heizperiode. Dieser Artikel erläutert, was genau sich hinter diesem Begriff verbirgt und welche Pflichten es für Mieter und Vermieter gibt. Außerdem: Welche Regelungen gelten außerhalb der Heizperiode und welche Rechte haben Mieter, wenn der Vermieter die Heizperiode ignoriert?

Heizperiode: Was ist das?

Grundsätzlich haben Mieter Anspruch auf eine warme Wohnung – unabhängig von der Jahreszeit und den Außentemperaturen. Damit für diesen Anspruch eine gesetzliche Grundlage existiert, regelt das Mietrecht die sogenannte Heizperiode. Dabei handelt es sich um einen festgelegten Zeitraum im Jahr, in welchem der Vermieter verpflichtet ist, die Heizung einzuschalten. Das bedeutet: Mieter müssen während der Heizperiode die Möglichkeit haben, ihre Wohnräume zwischen 6 und 23 Uhr auf eine Temperatur von:

• 20 Grad in Wohnräumen und Küchen
• 22 Grad in Bädern
• 18 Grad in Schlafzimmern und Fluren

heizen zu können (vgl. Urteil LG Berlin, 26.05.1998, Az.: 64 S 266/97). Zwischen 23 und 6 Uhr muss eine Temperatur von mindestens 16 Grad erreicht werden. Diese sogenannten Mindesttemperaturen können im Mietvertrag höher vereinbart werden, eine für den Mieter nachteilige Regelung ist unzulässig.

Heizperiode in Mietwohnungen: Wann muss der Vermieter heizen ermöglichen?

In Deutschland existiert kein Gesetz, das eine konkrete Heizperiode vorschreibt. Die gängige Rechtsprechung hat jedoch den Zeitraum vom 01. Oktober bis zum 30. April als Heizperiode definiert. Regional abweichende Regelungen aufgrund von klimatischen Bedingungen sind zulässig. So ist es beispielsweise möglich, dass die Heizperiode in Hamburg bereits am 01. Oktober beginnt, während die Heizungen in Bayern erst am 01. November eingeschaltet werden müssen. Darüber hinaus können individuelle Regelungen im Mietvertrag vereinbart werden. Jedoch nur, sofern diese den Mieter nicht benachteiligen.

Heizen außerhalb der Heizperiode: Geht das?

Außerhalb der Heizperiode müssen Vermieter das Heizen immer dann ermöglichen, wenn es die Außentemperaturen erfordern. Dies ist laut gängiger Rechtsprechung dann der Fall, wenn die Außentemperatur an mindestens drei aufeinanderfolgenden Tagen auf unter 12 Grad fällt (Urteil AG Uelzen, 09. April 1984, Az.: WM 86 212). Ist es hingegen draußen nur 1-2 Tage kühl, ist ein Einschalten der Heizung durch den Vermieter nicht erforderlich, da sich die Innentemperatur üblicherweise einige Tage hält.

Besteht eine Heizpflicht für Mieter?

Nein. Eine gesetzlich festlegte Pflicht für Mieter zu heizen, existiert in Deutschland nicht. Wer seine Wohnräume kühl bevorzugt, kann dies so beibehalten. Allerdings dürfen durch das unterlassene Heizen keine Schäden an der Mietsache entstehen. Mieter haben grundsätzlich dafür zu sorgen, dass Wohnräume nicht feucht werden, kein Schimmel entsteht und Heizungen nicht einfrieren. Andernfalls müssen sie für die Beseitigung der Schäden aufkommen, sofern das Heizverhalten ursächlich für die Schäden ist.

Vermieter repariert Heizung nicht: Das sind die Rechte des Mieters

Vermieter sind für das Funktionieren und die Instandhaltung der Heizungsanlage verantwortlich. Kann der Mieter seine Wohnräume nicht auf die erforderlichen Mindesttemperaturen aufheizen, besteht ein sogenannter Mangel an der Mietsache. Dieser ist vom Vermieter zu beseitigen – und zwar auf dessen Kosten. Klauseln im Mietvertrag, welche derartige Reparaturkosten auf den Mieter übertragen, sind unzulässig und im übrigen unwirksam.

Kommt der Vermieter seiner Pflicht nicht nach, haben Mieter einer kalten Wohnung das Recht zur Mietminderung – und das bereits bei einer Unterschreitung der Mindesttemperatur um 1 Grad. Voraussetzung: Der Mieter hat den Vermieter nachweislich über den Mangel informiert und kann die unzureichende Beheizung beweisen (bspw. durch tabellarisch protokollierte, regelmäßige Temperaturmessungen).

Die Höhe der Mietminderung wird durch den Grad der Beeinträchtigung bestimmt. Die aktuelle Rechtsprechung sieht eine Mietminderung zwischen 20 und 100 Prozent (bei totalem Heizungsausfall) vor.

Gut zu wissen: Führen Schäden oder Mängel an der Heizung zu einem vermeidbaren Mehrverbrauch, hat der Mieter gem. §§ 536a, 536 BGB Anspruch auf Schadenersatz. Unterstützung bei der Durchsetzung von Mieterrechten bietet zum Beispiel eine zuverlässige Mietrechtsschutzversicherung.

Kurztipps: Richtig heizen im Winter

Mit einem angepassten Heizverhalten können Mieter die Nebenkosten senken und die Gefahr der Schimmelbildung minimieren:

• Fenster nicht auf Dauerkipp stellen: Der unbemerkte Wärmeverlust treibt die Heizkosten in die Höhe.
• Regelmäßiges Stoßlüften: Das ist während der Heizsaison sehr wichtig, damit Feuchtigkeit aus den Innenräumen entweichen kann. So sinkt die Gefahr der Schimmelbildung.
• Heizkörper nicht verdecken: Bleiben Heizkörper frei, geben sie ihre Wärme besser an die Umgebung ab. Auf diese Weise sinken die Heizkosten.
• Konstant heizen: Das Wiederaufheizen eines Raumes verbraucht viel Energie. Wird ein Thermostat tagsüber (auch bei Abwesenheit) auf eine konstante Temperatur eingestellt, sinken die Heizkosten.

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