Aller Anfang ist schwer – Immobilie richtig vermieten

Eine eigene Immobilie zu vermieten, erfordert einiges an Vorbereitung und Fachwissen. Das gilt nicht nur für die Suche nach einem potentiellen Mieter, sondern auch für das Festlegen der Miethöhe sowie den Umgang mit auftretenden Problemen. Welche Schritte sind im Detail erforderlich, um einen geeigneten Mieter zu finden? Welche Miete ist zulässig und von welchen Steuervorteilen profitieren Vermieter, wenn sie ihre Wohnung selbst vermieten?

Wohnung: Mieter finden – 3 Schritte zum zuverlässigen Mieter

Um einen passenden Mieter zu finden, sollten Vermieter wie folgt vorgehen:

Schritt 1: Wunschbild entwerfen

Vor allem in Ballungsgebieten sehen sich Vermieter häufig mit einer Fülle an Interessenten konfrontiert. Um den Kreis der potentiellen Mieter einzuschränken, ist es hilfreich, ein Wunschbild des zukünftigen Mieters zu entwerfen.

• Für welche Zielgruppe ist das Objekt am besten geeignet?
• Darf der Mieter Haustiere haben? 
• Ist das Umfeld für Kinder geeignet?
• Kommen selbstständige Mieter infrage?
• Wie lange soll das Mietverhältnis dauern?

Schritt 2: Anzeige schalten

Auf der Suche nach geeigneten Mietern können Vermieter Anzeigen in verschiedenen Medien schalten. Dabei sollte die Anzeige den Zustand und die Lage des Objektes klar und unmissverständlich beschreiben. Die Erwähnung einer bevorzugten Mietergruppe vereinfacht die Suche. Aber Achtung: Aufgrund des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes darf die Anzeige keinesfalls diskriminierend formuliert werden.

Schritt 3: Selbstauskunft verlangen

Zwar ist kein Mietinteressent dazu verpflichtet, eine Selbstauskunft auszufüllen. Allerdings sind viele Interessenten dazu bereit, da sie wissen, dass diese die Chance auf den Zuschlag erhöht. Dabei gilt: Fragen zu privaten Vorlieben sollten vermieden werden. Die Selbstauskunft dient lediglich dazu, sich einen Überblick über die finanzielle Situation des potentiellen Mieters sowie den Personen, die einziehen sollen, zu verschaffen.

Zudem ist es zulässig, potentielle Mieter um eine Selbstauskunft von einer Wirtschaftsauskunftei – wie beispielsweise der SCHUFA – zu bitten, um mehr über die Bonität eines Mietinteressenten zu erfahren. Inhaber einer ALLRECHT Rechtsschutzversicherung können außerdem unseren Wirtschaftsauskunft-Service für präventive Auskünfte über die Bonität zukünftiger Mieter in Anspruch nehmen.

Wohnungsvermietung: Miethöhe festlegen

Angaben zu ortsüblichen Mietpreisen sind im Mietspiegel zu finden. Alternativ können Vermieter gezielt nach vergleichbaren Wohnungen vor Ort suchen, welche ebenfalls zur Miete angeboten werden.

Ausschlaggebend für die Miethöhe der eigenen Immobilie sind – neben den ortsüblichen Mietpreisen – auch der Zustand, die Größe und die Ausstattung des Objekts sowie dessen Lage. Für eine sanierte Immobilie in bester Lage können Vermieter üblicherweise eine höhere Miete verlangen. Grundsätzlich ist dabei jedoch die Mietpreisbremse zu beachten, welche die maximale Höhe der Miete gesetzlich definiert.

Immobilie vermieten: Mit oder ohne Makler?

Die Neuvermietung eines Objektes ist häufig mit einem nicht unerheblichen Risiko verbunden. Mietnomaden und sogenannte Einmietbetrüger stellen Vermieter immer wieder vor unerwartete Herausforderungen. Einen Schutz bietet die Inanspruchnahme eines Immobilienmaklers. Dieser hat durch seine langjährige Berufserfahrung eine gute Menschenkenntnis, die Vermietern bei der Suche nach zuverlässigen Mietern hilft. Darüber hinaus holen Immobilienmakler vertragsrelevante Informationen über die Mietinteressenten ein und unterstützen den Vermieter bei Besichtigungsterminen und Vertragsabschluss.

Tipps bei Problemen mit Mietern

Ausbleibende Mietzahlungen oder Beschädigungen an der Mietsache: Konflikte zwischen Mietern und Vermietern sind nicht unüblich. Bei Problemen sollten Vermieter stets den direkten Kontakt zu ihrem Mieter suchen und diesem die Gelegenheit geben, sich zu erklären. Erst, wenn der Mieter nicht oder nicht zufriedenstellend reagiert, sind weitere Maßnahmen in Form einer Abmahnung oder Kündigung zu treffen.

Eigene Immobilie vermieten: Steuersparvorteile nutzen

Vermieter können im Rahmen ihrer jährlichen Steuererklärung einige Kosten als Werbungskosten absetzen. Dazu zählen:

• die Kosten für die Müllabfuhr, den Hausmeister und den Gärtner
• Versicherungsprämien
• Schuldzinsen und Reparaturen

Zudem können Gebühren, welche mit der Anschaffung der Immobilie zusammenhängen, abgeschrieben werden. Auch die Kosten für Schreibmaterial, Porto und Telefon können steuerlich geltend gemacht werden – sofern diese unmittelbar mit der Vermietung entstanden sind.

Wohnungsvermietung von privat: Rechtsschutz minimiert das Risiko

Nicht jedes Mietverhältnis bleibt frei von Konflikten. So ist es für Vermieter häufig erforderlich, Räumungsklage einzureichen oder gegen Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft vorzugehen. Um im Fall der Fälle abgesichert zu sein, ist eine zuverlässige Vermieter-Rechtsschutzversicherung empfehlenswert. Diese unterstützt Vermieter bei Rechtsstreitigkeiten, da sie die anfallenden Kosten für einen Anwalt, für Gerichte, Gutachten, Zeugen sowie die Kosten einer Mediation übernimmt.