Kündigung durch den Vermieter – Wann ist das erlaubt?

Mieter fühlen sich häufig hilflos, wenn das Kündigungsschreiben des Vermieters im Briefkasten liegt. Auch wenn sich der Mieter nichts hat zu Schulden kommen lassen, ist der Vermieter unter bestimmten Umständen zur Kündigung berechtigt. Doch welche Kündigungsgründe sind zulässig und welche Vorgaben hinsichtlich Form und Frist stellt der Gesetzgeber an eine rechtmäßige Kündigung?

Formelle Anforderungen an die Kündigung und Kündigungsfristen

Grundsätzlich müssen Vermieter bei der Kündigung eines Mietvertrags gemäß § 568 BGB und § 573 BGB folgende Bedingungen beachten:

• Es muss ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mieters bestehen
• Die Kündigung muss in schriftlicher Form eingehen
• Die Kündigung muss einen Kündigungsgrund enthalten
• Die Kündigungsfrist muss eingehalten werden

Die Länge der Kündigungsfrist steht in Relation zur Vertragsdauer und beträgt gem. § 573c BGB:

Zulässige Gründe für eine Kündigung durch den Vermieter

Eine wirksame Kündigung muss zwingend einen rechtlich anerkannten Kündigungsgrund enthalten. Folgende Gründe sind zur Kündigung des Mietverhältnisses zulässig:

1. Nicht unerhebliche schuldhafte Vertragsverletzung des Mieters

• Verspätete oder ausbleibende Mietzahlung

Gemäß § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zu entrichten. Zahlt der Mieter mehrmals zu spät oder gar nicht, ist der Vermieter zur Kündigung berechtigt. Bei zwei Monaten im Mietrückstand kann eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung erfolgen.

• Fehlverhalten zum Nachteil anderer Hausbewohner

Verletzt der Mieter vertragliche Pflichten, beispielsweise indem er Hausbewohner oder Nachbarn beleidigt, bedroht oder belästigt, ist der Vermieter zur Kündigung berechtigt. Auch wiederholte Lärmbelästigungen in der vertraglich vereinbarten Ruhezeit stellen eine Verletzung des Hausfriedens und somit einen möglichen Kündigungsgrund dar.

• Unerlaubte Untervermietung

Eine Untervermietung ist grundsätzlich an die Erlaubnis des Vermieters gebunden. Wer ein Zimmer oder seine Wohnung ohne Kenntnis oder entgegen des Verbots des Vermieters untervermietet, muss mit einer Kündigung des Mietverhältnisses rechnen.

2. Eigenbedarf

Gemäß § 573 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er einen vernünftigen, nachvollziehbaren Grund hat. Der sogenannte Eigenbedarf zählt zu den rechtlich anerkannten Kündigungsgründen. Eigenbedarf ist dann gegeben, wenn die Wohnung vom Vermieter selbst oder nahen Angehörigen bezogen werden soll. Zu den nahen Angehörigen zählen Ehepartner, Eltern, Geschwister und Kinder.

3. Verwertungskündigung

Möchte der Vermieter bzw. Eigentürmer das vermietete Objekt weiter verwerten, besteht die Möglichkeit einer sogenannten Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Diese ist jedoch nur dann rechtmäßig, wenn dem Vermieter dadurch, dass das Mietverhältnis bestehen bleibt, ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil entsteht und er diesen nachweisen kann.

Außerordentliche bzw. fristlose Kündigung: Diese Gründe sind zulässig

Gemäß § 543 BGB hat der Vermieter das Recht, einen Mietvertrag ohne Einhaltung einer Frist durch eine außerordentliche bzw. fristlose Kündigung, zu beenden. Hierzu ist das Vorliegen eines triftigen Grundes notwendig, welcher eine Fortführung des Mietverhältnisses als unzumutbar darstellt. Zu den wirksamen Gründen einer fristlosen Kündigung zählen unter anderem:

• die Gefährdung der Mietsache durch den Mieter, beispielsweise durch wiederholte, schuldhafte Beschädigungen
• die unbefugte Gebrauchsüberlassung der Mietsache an Dritte
• eine wiederholte Störung des Hausfriedens
• ein Zahlungsrückstand von zwei Monatsmieten oder mehr

Hinweis: Mit Ausnahme des Zahlungsrückstandes bedürfen alle Gründe einer vorherigen Abmahnung seitens des Vermieters, bevor die Kündigung ausgesprochen werden darf.

Widerspruch und Härtefall

Mieter haben die Möglichkeit, einer berechtigten Kündigung zu widersprechen. Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erfolgen. Erkennt der Vermieter den Widerspruch nicht an, entscheidet ein Gericht über die Wirksamkeit der Kündigung. Eine Mietrechtsschutzversicherung deckt anfallende Verfahrenskosten sowie Rechtsanwaltsgebühren.

Der Widerspruch einer berechtigten Kündigung ist dann zulässig, wenn der Mieter nachweisen kann, dass der Umzug für ihn oder seine Familie eine besondere Härte darstellt. Gängige Härtefälle sind:

• eine fortgeschrittene Schwangerschaft
• eine schwere Erkrankung oder Behinderung
• ein hohes Alter
• eine drohende Obdachlosigkeit aufgrund fehlender Wohnalternativen

Ein Gericht prüft beim Widerspruch wegen sozialer Härte, ob dem Mieter der Umzug aufgrund der Umstände zumutbar ist.

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