Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen darf es ein Mieterhöhungsverlangen frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung oder dem Einzug in die Wohnung (Jahressperrfrist) geben. In dem Mieterhöhungsverlangen kann dann eine Mieterhöhung zum Ablauf des dritten Folgemonats verlangt werden von, eine Mieterhöhung ist also nach dem Ablauf von 15 Monaten möglich.

Innerhalb von drei Jahren dürfen Vermietende die Miete im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 20 Prozent erhöhen. Sobald die sogenannte Kappungsgrenze erreicht ist, muss die Vermietung mindestens drei Jahre warten, bevor sie erneut eine Mieterhöhung vornehmen dürfen.

Vermietende Personen dürfen gem. §558 BGB frühestens nach 15 Monaten Mietzeit oder der letzten Mieterhöhung die Miete anheben.

Die Kappungsgrenze besagt, dass innerhalb von drei Jahren die Miete nicht um mehr als 15-20 Prozent – je nach Bundesland – erhöht werden darf, Insbesondere in Gebieten mit großer Wohnungsnot gelten die 15 Prozent.

Bei Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie kann die Vermietung unter bestimmten Voraussetzungen eine höhere Miete verlangen. Hierbei spielt eine Rolle, ob die Maßnahmen auch eine Verbesserung für Mietende bringen. Eine solche Mieterhöhung ist ein Sonderfall und keine gewöhnliche Mietanpassung.

Eine Härtefallregelung gibt es hierbei ebenfalls, um Mietende zu schützen, die die höhere Miete nicht tragen können. Die Modernisierungsmaßnahmen sollen für die Mietpartei eine dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse bringen, zum Beispiel durch Energieeinsparungen, Wassereinsparungen oder den Einbau von Aufzügen.

Kosten, die durch Modernisierungsmaßnahmen entstehen, dürfen zu maximal 8 Prozent auf die jährliche Mietsumme umgelegt werden, sofern es sich um frei finanzierten Wohnraum handelt. Eine Ankündigung der baulichen Maßnahmen durch den Vermietenden ist drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich erforderlich. Instandhaltungsmaßnahmen hingegen dürfen Vermietende nicht auf die Miete umlegen, wie zum Beispiel Wartungsarbeiten an der Heizung oder ein Anstrich von Fassade/Treppenhaus.

Gemäß § 558 BGB kann die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden. Die erste Erhöhung darf jedoch erst 15 Monate nach Einzug erfolgen und tritt frühestens 3 Monate nach Zustimmung der mietenden Person in Kraft. Es ist wichtig, dass die Kappungsgrenze beachtet wird.

Für die Anpassung an die ortsübliche Miete werden ähnliche Wohnungen in Bezug auf Größe, Lage und Ausstattung verglichen. Hierbei können Mietspiegel oder Mietdatenbanken hilfreich sein. Eine Anpassung an die ortsübliche Miete muss begründet werden können.

Bei der Neuvermietung darf die bisher erhobene Miete erhöht werden. Sie darf jedoch maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen (Mietpreisbremse). Existiert kein Mietspiegel, ist eine Erhöhung von bis zu 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig.

Bloße Reparatur- oder Instandsetzungsarbeiten hingegen gelten nicht als Modernisierung. Denn hier geht es um die Beseitigung von unzulässigen Mängeln. Vermietende stellen nur den Zustand der Immobilie wieder her, zu dem sie laut Mietvertrag sowieso verpflichtet sind. Ersetzt der Wohnungsgeber zum Beispiel die kaputte alte Einbauküche durch eine neue, ist das kein Anlass zur Mieterhöhung. Die Einbauküche war Bestandteil des Mietvertrags.

Auch die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen – Arbeiten, die Schäden in der Mietwohnung beseitigen und der Erhaltung der Immobilie dienen – zählen nicht zu den Gründen, aus denen eine Mieterhöhung erfolgen darf. Schimmelentfernung oder der Austausch von defekten Stromleitungen sind Vermietersache und die Kosten dürfen nicht auf die Mietenden umgelegt werden.

Mietpreiserhöhungen können auch vor Mietbeginn mit dem Wohnungsgebenden vertraglich festgelegt werden. Anschließend muss die Mieterhöhung nicht mehr angekündigt werden, Mietende sind andererseits gegen jegliche darüber hinaus gehenden nicht abgesprochenen Anpassungen der Miete rechtlich abgesichert.

Die Mietpartei und die vermietende Person können bereits im Mietvertrag eine Mieterhöhung vereinbaren. Beispielsweise im Rahmen einer Staffelmiete (§ 557a BGB) oder einer Indexmiete (§ 557b BGB).

In beiden Fällen muss die Miete zunächst mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben, ehe eine etwaige Mieterhöhung vorgenommen werden kann.