Wohnung kaufen und vermieten – Kredit durch Mieter abtragen lassen

Viele Menschen wünschen sich ein Eigenheim, verfügen aber über kein oder nur sehr wenig Eigenkapital. Die Mietfinanzierung ist eine lukrative Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung. Beim Mietkauf werden die monatlichen Mieten anteilig auf den späteren Kaufpreis angerechnet. Doch wie funktioniert die Mietfinanzierung im Detail, welche Vor- und Nachteile gibt es und wo lauern rechtliche Stolperfallen?

Per Mietfinanzierung zum Eigenheim: die unterschiedlichen Modelle im Detail

Grundsätzlich wird beim Mietkauf zwischen zwei Modellen unterschieden:

Der klassische Mietkauf

Beim klassischen Mietkauf bietet der Eigentümer den Kauf auf Mietkaufbasis an. Zwischen beiden Parteien wird ein Kaufvertrag geschlossen, bei dem der Kaufpreis für die Immobilie für einen gewissen Zeitraum gestundet wird und welcher bereits bei der Anmietung den Kauf des Objektes, beispielsweise nach zwei, fünf oder zehn Jahren, vorsieht. Besteht nach dieser Zeit noch eine Restschuld, kann diese über ein Darlehen abgegolten werden. Dieses Modell verpflichtet den Mieter zum Kauf der Immobilie.

Der Optionskauf

Beim Optionskauf wird zwischen beiden Parteien ein Mietvertrag abgeschlossen. Der Eigentümer bzw. Vermieter der Immobile räumt dem Käufer bzw. Mieter beim Vertragsabschluss lediglich die Option ein, die Immobilie käuflich zu erwerben – auch hier abzüglich eines gewissen Anteils der gezahlten Mieten. Im Gegensatz zum klassischen Mietkauf kann beim Optionskauf der Kauf abgelehnt werden.

Beide Varianten unterscheiden sich vor allem hinsichtlich des Eintrags im Grundbuch. Während beim Optionskauf ein Vorkaufsrecht des Optionskäufers eingetragen wird, erfolgt der Eintrag des Käufers beim klassischen Mietkauf erst nach Zahlung des vollständigen Kaufpreises.

Immobilienfinanzierung durch Mieteinnahmen: Vorteile und Nachteile

Die Finanzierung einer Immobilie durch Mieteinnahmen bringt viele Vorteile mit sich. Sie ermöglicht finanzschwachen Bauherren den Bau oder Kauf eines Eigenheims. Zudem kann durch die besseren Konditionen ein höherer Kredit gewährt werden, was sich in einem größeren Haus sowie einer besseren Ausstattung niederschlagen kann. Wird die Immobilie vermietet, so sind die Kreditzinsen des Immobiliendarlehens vollständig steuermindernd absetzbar. Unter bestimmten Voraussetzungen fällt ein Neubau sogar unter das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus – und es winken staatliche Zuschüsse.

Ein Mietkauf hat jedoch auch Nachteile. So muss ein Vermieter mehrere Jahre darauf warten, seine Immobile selbst beziehen zu können. Zudem haftet der Vermieter gem. § 536 BGB für Schäden, die während der Vermietung am Objekt entstehen. Bestehen an der Immobilie bauliche Mängel, ist der Mieter berechtigt, eine Mietminderung geltend zu machen – dies gefährdet unter Umständen die gesamte Finanzierung.

Lohnt es sich, eine Immobile zu kaufen und zu vermieten?

Eigentümern, die ihre Immobilie zunächst vermieten, winkt ein steuerlicher Vorteil. Zwar müssen die Einnahmen aus der Miete vollständig versteuert werden, allerdings können sämtliche Kosten der Immobilie steuerlich abgesetzt werden. Hierzu zählen:

• Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Dabei handelt es sich um eine Abschreibung der Wertverluste der Immobilie über den Zeitraum der Vermietung. Die Höhe der Abschreibung kann den AfA-Tabellen entnommen werden.
• Arbeitsmittel, wie Büromaterial und Computer, welche für die Tätigkeit als Vermieter genutzt werden.
• Hausnebenkosten, wie Grundsteuer, Heizung, Wasserversorgung und Versicherungen
• Maklerkosten, die bei der Suche nach Grundstücken und/oder Mietern entstehen.
• Renovierungen und Reparaturen
• Kosten für einen Steuerberater, welcher den Immobilienbesitzer in seiner Eigenschaft als Vermieter berät
• Zinsen für den Baukredit

Bei der umfassenden und detaillierten Berechnung der steuerlich absetzbaren Immobilienkosten hilft eine zuverlässige Vermieter-Rechtsschutzversicherung, indem Sie Eigentümern geeignete Experten vermittelt.

Kündigung wegen Eigenbedarf

Grundsätzlich haben Vermieter das Recht auf eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf – dies gilt auch bei einer Mietfinanzierung. Entsprechende Regelungen beinhaltet der § 573 BGB. Darin heißt es:

„Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.[...]“

und weiter:

„Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor [...], wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.“

Folglich sind Vermieter, die ihre Immobilie selbst beziehen möchten, rechtlich abgesichert. Allerdings nur dann, wenn sie ihrem Mieter gegenüber in der schriftlichen Kündigung explizit erwähnen, dass sie selbst oder ein nahes Familienmitglied in die Immobilie einziehen möchten. Um einem etwaigen Rechtsstreit vorzubeugen, sollte bei einer Mietfinanzierung mit Hilfe einer vertraglichen Befristung der Mietzeit bereits vor Mietbeginn erwähnt werden, dass die Mieter damit rechnen müssen, nach einem bestimmten Zeitraum auszuziehen.

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