Pachtvertrag & Pachtrecht: Was pachtende Personen wissen müssen

Restaurants, Arztpraxen und Landwirtschaftsflächen: Wer selbstständig und auf der Suche nach gewerblichen Räumlichkeiten oder Grundstücken ist, muss sich früher oder später mit dem Thema Pachtvertrag auseinandersetzen. Denn dieser weist nicht nur einige Unterschiede zum klassischen Mietvertrag auf, er bringt für die pachtende Person auch zusätzliche Rechte und Pflichten mit sich.

Definition: Was ist ein Pachtvertrag?

Bei einer Pacht handelt es sich um die zeitlich begrenzte Gebrauchsüberlassung eines Pachtgegenstandes. Im Pachtvertrag werden die einzelnen Pachtvereinbarungen rechtlich bindend fixiert.

Der Pachtgegenstand selbst kann unterschiedlicher Natur sein. Typische Pachtgegenstände sind:

• Ländereien und Grundstücke: Im Rahmen einer Land- bzw. Grundstückspacht erhält der Pächter oder die Pächterin das Recht, ein Stück Land oder ein Grundstück zu bewirtschaften und die dadurch erzielten Erträge einzubehalten. Häufig wird imLand- bzw. Grundstückspachtvertrag auch eine Gebrauchsüberlassung der dazugehörigen Wohn- und Wirtschaftsgebäude vereinbart.
• Unternehmen: Auch die Verpachtung eines Gewerbes ist möglich. Dabei erstreckt sich die Pacht nicht nur auf bestehende Firmengebäude, sondern üblicherweise auch auf Maschinen, das Umlaufvermögen (Warenlager, ausstehende Kundenforderungen) sowie den Kundenstamm.
• Gaststätten:Ein Gaststättenpachtvertrag berechtigt dazu, Räume und das Inventar zu nutzen und den dabei entstehenden Gewinn zu behalten.

Gut zu wissen: Die Grundstücksrechte des Verpächters oder der Verpächterin werden durch den Abschluss eines Pachtvertrages nicht eingeschränkt. So darf die pachtende Person ohne Zustimmung der verpachtenden Person das Nutzungsrecht am Pachtgegenstand nicht per Nießbrauch- oder Wohnrechtvereinbarung an Dritte übertragen (§ 589 BGB).

Dafür behält die pachtende Person gem. § 566 i.V.m. § 593b BGB auch dann die Nutzungsrechte, wenn die verpachtende Person die Pachtsache verkauft. Auch wenn die verpachtende Person stirbt, bleibt der Vertrag erhalten, das Pachtverhältnis wird von den Erben weitergeführt.

Rechte und Pflichten einer pachtenden Person

Wer einen Pachtvertrag abschließt, verpflichtet sich als pachtende Person nicht nur zur Zahlung des Pachtzinses, sondern auch zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Pachtgegenstandes. Für Landpachtverträge kann dies bedeuten, dass ein Grundstück landwirtschaftlich genutzt werden muss. Ein Pachtvertrag über ein Restaurant schreibt einen gastronomischen Betrieb vor. Darüber hinaus ist die pachtende Person gem. § 582 BGB dazu verpflichtet, den Pachtgegenstand bzw. das dazugehörige Inventar zu erhalten – also pfleglich zu behandeln.

Im Gegenzug erhält die pachtende Person das Nutzungsrecht über den Pachtgegenstand sowie ggf. das dazugehörige Inventar.

Mieten oder Pachten? Das ist der Unterschied

Pacht- und Mietverträge ähneln sich auf rechtlicher und formaler Basis sehr. Aus diesem Grund können im Pachtvertrag auch gesetzliche Regelungen aus dem Mietrecht Anwendung finden. Es gibt jedoch einige Unterschiede, die für Selbstständige unterschiedliche Vor- und Nachteile haben:

Der wohl wichtigste: Während bei einem Mietvertrag der mietenden Person lediglich das Recht auf Nutzung der Mietsache eingeräumt wird, hat eine pachtende Person neben dem Nutzungsrecht auch das Recht auf eine sogenannte Fruchtziehung (§ 581 BGB). Das bedeutet: Die aus dem Pachtgegenstand erwirtschafteten Gewinne verbleiben bei der pachtenden Person.

Ein Beispiel: Person A mietet eine Obstwiese. Zwar darf die Obstwiese nun von Person A genutzt werden, die Früchte der Obstbäume gehören ihr jedoch nicht. Wird die Obstwiese hingegen gepachtet, darf Person A die Obstbäume abernten, die Früchte verwerten oder verkaufen.

Das ist vor allem für Selbstständige in der Existenzgründung von Vorteil. Der Start in die Selbstständigkeit ist auch ohne (hohes) Eigenkapital möglich. So ist es beispielsweise denkbar, einen gesamten Gastronomiebetrieb mitsamt dem Inventar zu pachten und bereits nach kurzer Zeit die ersten Einnahmen zu erzielen. Darüber hinaus sind Standortveränderungen durch die Kündigung des Pachtvertrages vergleichsweise zeitnah möglich.

Allerdings hat die Pacht auch Nachteile: Sollte das Unternehmen nicht wie gewünscht laufen, muss der Pachtzins dennoch gezahlt werden. Darüber hinaus erwerben pachtende Personen keinen langfristigen Vermögenswert und können den Pachtgegenstand nicht als Kreditsicherung einsetzen.

Pachtrecht: Kündigungsfristen für Pachtverträge

Bei Pachtverträgen wird zwischen befristeten und unbefristeten Verträgen unterschieden. Ein befristeter Pachtvertrag endet automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt. Weder die pachtende noch die verpachtende Person muss ausdrücklich vom Pachtvertrag zurücktreten. Allerdings ist es zu empfehlen, den Fortgang kurz vor Pachtende gemeinsam zu erörtern.

Wurde ein unbefristeter Pachtvertrag abgeschlossen, gelten Kündigungsfristen. Handelt es sich um einen Landpachtvertrag, kann dieser gem. § 594a BGB nur mit einer Frist von 2 Jahren gekündigt werden. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres erfolgen.

Bei allen anderen Pachtverträgen gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von 6 Monaten. Die Kündigung ist nur zum Ende eines Pachtjahres möglich und muss spätestens bis zum dritten Werktag des Halbjahres erfolgen.

Ähnlich wie beim Mietvertrag können auch bei einem Pachtvertrag beide Parteien außerordentlich kündigen – also aus triftigem Grund vom Pachtvertrag zurücktreten.

Mögliche Gründe sind:

• Die verpachtende Person hat den Pachtgegenstand nicht vertragsgemäß übergeben oder dieser kann nicht vertragsgemäß genutzt werden.
• Die pachtende Person ist mit der Zahlung des Pachtzinses in beachtlichem Rückstand oder hat den Pachtgegenstand grob vernachlässigt.

Bei einer außerordentlichen Kündigung gilt eine generelle Kündigungsfrist von 6 Monaten.