Sonderrechte von Senioren in Mietverhältnissen

Der Umzug eines Pflegebedürftigen in ein Pflegeheim ist ein großer Einschnitt in die bisherige Lebensplanung. Ein Mietverhältnis verpflichtet den Bewohner nicht nur zur Zahlung der Miete, sondern auch zur Einhaltung der Kündigungsfristen und zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Doch was ist, wenn Senioren diesen Pflichten aufgrund ihres hohen Alters nicht nachkommen können? Welche Regelungen kennt der Gesetzgeber und auf welche Sonderrechte können sich Senioren im Fall der Fälle berufen? Dieser Artikel fasst das Wichtigste übersichtlich zusammen.

Wohnung altersgerecht umbauen: Besteht ein Anspruch auf Anpassung der Mietwohnung?

Senioren haben zunächst keinen gesetzlichen Anspruch auf einen altersgerechten Umbau ihrer Wohnung. Denn: eine sogenannte Wohnumfeldverbesserung i.S.d. § 40 Abs. 4 SGB XI ist an die Zustimmung des Vermieters gebunden. Das gilt beispielsweise für: 

• den Einbau einer behindertengerechten Dusche
• eine Verbreiterung der Türen
• die Montage von speziellen Haltegriffen in Bad, Schlafzimmer oder anderen Räumlichkeiten

Überwiegen allerdings die Interessen des Mieters, muss der Vermieter dem Umbau zustimmen. Dies ist dann der Fall, wenn die Art, Dauer und der Grad der körperlichen Eingeschränktheit oder Behinderung als besonders schwer einzustufen ist und die notwendigen baulichen Maßnahmen die anderen Mieter nur geringfügig beeinträchtigen.

Umzug in hohem Alter: Besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht bei einem Umzug ins Seniorenheim?

Senioren werden beim Mietvertrag keine Sonderrechte zugestanden. Sie sind an die gesetzlichen oder die im Mietvertrag festgelegten Kündigungsfristen gebunden – auch dann, wenn ein Umzug ins Pflege- oder Seniorenheim bevorsteht.

Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate. Hat der Senior einen befristeten Mietvertrag geschlossen, kann der Vermieter auf die volle Vertragslaufzeit bestehen.

Kündigungsschutz für Senioren: Schützt ein hohes Lebensalter vor einer Kündigung der Wohnung?

Nein. Ältere Menschen sind nicht besser vor einer Kündigung durch ihren Vermieter geschützt als andere Mieter. Grundsätzlich darf ein Vermieter jedoch nur aus folgenden Gründen kündigen:

• bei Eigenbedarf am Mietobjekt
• bei einer Hinderung an der wirtschaftlichen Verwertung
• bei einer Pflichtverletzung durch den Mieter

Allerdings haben alle Mieter – auch Senioren – die Möglichkeit, einer Kündigung aufgrund einer nicht zu rechtfertigenden Härte zu widersprechen. Ein hohes Alter sowie ein schlechter Gesundheitszustand können zugunsten des Mieters gewertet werden, so dass ein Mietverhältnis trotz des Vorliegens eines Kündigungsgrundes fortgesetzt werden muss.

Müssen Senioren umfangreiche Bauarbeiten dulden?

Ob Mieter Bauarbeiten am oder im Mietobjekt tolerieren müssen, entscheidet sich im Einzelfall. Arbeiten zur Behebung von Schäden (sogenannte Instandsetzungsarbeiten) sind uneingeschränkt von jedem Mieter zu dulden. Modernisierungsmaßnahmen​​​​​​​, die der Verbesserung oder Schaffung neuen Wohnraums oder der Verbesserung der Energieeffizienz des Mietobjektes dienen, können vom Mieter abgelehnt werden, wenn sich dieser auf einen Härtefall berufen kann. Ein hohes Alter und ein schlechter Gesundheitszustand werden von der aktuellen Rechtsprechung regelmäßig als Härtegrund anerkannt (vgl. AG Bonn, Az.: 5 C 595/79; LG Düsseldorf, Az.: 12 S 333/68).

Vermieterrechte von Senioren: Aufnahme von Pflegenden in die Wohnung

Gemäß § 540 BGB dürfen Mieter ihren Mietgebrauch nur in eigener Person ausüben. Die Überlassung des Mietgebrauchs an Dritte bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Nach aktueller Rechtsprechung dürfen Mieter jedoch ohne Erlaubnis des Vermieters:

• den Ehegatten oder Lebenspartner i.S.d. § 1 Abs. LPartG
• ihre Kinder
• ihre Eltern

in ihre Wohnung aufnehmen. Die Aufnahme ist nicht an die Zustimmung des Vermieters gebunden, sie muss diesem lediglich angezeigt werden.

Sollen andere Personen in die Wohnung aufgenommen werden, stellt dies eine Untervermietung dar. Diese ist genehmigungspflichtig, sofern dem Mieter kein berechtigtes Interesse zur Seite steht. Die Betreuung und/oder Pflege eines Menschen stellt nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 38/90) ein solches berechtigtes Interesse dar.

Mieterhöhungsverlangen trotz niedriger Rente: Ist das erlaubt?

Grundsätzlich ja. Ein Vermieter kann eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, sofern ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen vorliegt, die Miete 12 Monate unverändert war und die Kappungsgrenze eingehalten wird. Eine geringe Rente oder fehlende Zahlungsfähigkeit eines Senioren sind keine Gründe, ein Mieterhöhungsverlangen zurückzuweisen. Ist es einem älteren Menschen nicht möglich, seinen Lebensunterhalt zu bestreiten, hat er möglicherweise Anspruch auf Grundsicherungsleistungen. Ein entsprechender Antrag kann ab der Vollendung des 65. Lebensjahres bei der Grundsicherungsstelle des zuständigen Bezirksamtes gestellt werden.

Müssen Senioren Schönheitsreparaturen in ihrer Wohnung durchführen?

Ja. Sofern im Mietvertrag eine wirksame Vereinbarung über die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen getroffen wurde, sind auch Senioren an diese gebunden. Ein Verweis auf das hohe Alter des Mieters entbindet ihn nicht von seiner Pflicht.