Die Sozialbindung der Wohnung endet – Was bedeutet das?

Sozialwohnungen sind vergleichsweise günstig. Sie unterliegen einer Preisbindung und sorgen für bezahlbaren Wohnraum für einkommensschwache Bürger. Diese Preisbindung ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes jedoch nicht unbegrenzt gültig. Mit Ablauf der Sozialbindung werden Sozialwohnungen zu normalen, freifinanzierten Wohnungen – für die entsprechend gesetzliche Vorschriften gelten. Welche dies sind und welche Änderungen das Ende der Preisbindung für Mieter und Vermieter mit sich bringt, fasst dieser Artikel zusammen.

Ende der Preisbindung: Mieterhöhung gem. § 558 ff. BGB

Möchte ein Vermieter die Miete nach dem Wohnungsbindungsgesetz (kurz: WoBindG) erhöhen, muss er glaubhaft darlegen, dass sich die Kosten für das Mietobjekt erhöht haben. Bei Mieterhöhungen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (kurz: BGB) wird zur Berechnung die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbare Mietobjekte herangezogen.

Nach § 558 BGB können Vermieter die Nettokaltmiete nur nach vorheriger Zustimmung des Mieters erhöhen. Diese kann der Vermieter unter folgenden Umständen verlangen:

• die Einjahressperrfrist wurde eingehalten
• die Kappungsgrenze wurde beachtet
• die ortsüblichen Vergleichsmieten werden nicht überschritten
• die Mieterhöhung wurde ausreichend begründet

Grundsätzlich haben Mieter eine Überlegungsfrist von zwei Monaten, die neue Miete ist anschließend ab dem 3. Monat nach Zugang der Mieterhöhungserklärung zu entrichten.

Sozialmietwohnungen: Zeitpunkt der ersten Mieterhöhung

Für Mietobjekte, die bis zum 31. Dezember eines Jahres den Status einer Sozialwohnung haben, kann eine Mieterhöhung gem. § 558 BGB bereits im Vorwege für den 1. Januar des Folgejahres verlangt werden. Vermieter sind also berechtigt, beispielsweise im September eines Jahres eine Mieterhöhung festzulegen, die zum 1. Januar des Folgejahres in Kraft tritt  (vgl. OLG Hamm, Az.: 4 REMiet 2/80).

Achtung: Ein Mieterhöhungsverlangen vor Ende der Sozialbindung ist unwirksam, wenn in diesem das Ende der Preisbindung sowie dessen Zeitpunkt nicht ausdrücklich benannt wird und der Mieter diese Kenntnis nicht bereits besitzt (vgl. LG Berlin, Az.: 63 S 179/02).

Sozialbindung bei Wohnung: Jahressperrfrist verhindert zeitnah aufeinanderfolgende Mieterhöhungen

Gemäß § 558 BGB ist eine Mieterhöhung nur zulässig, wenn die letzte Mieterhöhung mindestens 12 Monate zurückliegt. Grundsätzlich ist zu beachten, aus welchem Rechtsgrund sich die Miete erhöht hat. Während eine Mieterhöhung wegen steigender Instandsetzungs- und Verwaltungskostenpauschalen die Jahressperrfrist auslöst, gilt die Wartefrist nicht für Mieterhöhungen aus anderen Gründen, beispielsweise aufgrund einer Modernisierung.

Hinweis: Werden während der Preisbindung Mieterhöhungen mit Rückwirkung wirksam geltend gemacht, beginnt die Sperrfrist bereits vom Tage der Wirksamkeit der Mieterhöhung (vgl. BGH, Az.: VIII ZR 177/03).

Miete: Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhung

Diese sogenannte Kappungsgrenze gilt für Sozialwohnungen bei einer erstmaligen Mieterhöhung.

Die Kappungsgrenze bemisst sich nach der vor drei Jahren – also während der Preisbindung – gezahlten Nettomiete. Bei der Zugrundelegung ist der Vermieter jedoch nicht verpflichtet, die Kapitalkosten für ein während der Preisbindung getilgtes Darlehen herauszurechnen. Zudem werden die während der Preisbindung geleisteten Ausgleichszahlungen nach § 7 Abs. 3 WoBindG zum Ausgangsmietzins gezählt.

Sozialmietwohnungen: Mietvertragsänderung nach Ende der Preisbindung

Nach Ende der Preisbindung bleibt der bisherige Mietvertrag weiterhin gültig. Auch das Mietrecht gilt wie bisher – dies gilt sowohl in Bezug auf Kündigungsfristen als auch für mögliche Kündigungsgründe. Ausnahme: Bei einer Eigenbedarfskündigung benötigt die Bedarfsperson keinen Wohnberechtigungsschein mehr.

Schönheitsreparaturen zählen zur Grundmiete

Ist die Preisbindung beendet, gilt die letzte Kostenmiete als Vertragsmiete fort – inklusive eines sogenannten Schönheitsreparaturenzuschlags. Dieser zählt als unselbstständiger Rechnungsposten der Grundmiete und darf gem. § 28 Abs. 4 S. 2 II. BV neben den Instandhaltungskosten gesondert angesetzt werden.

Betriebskosten: Abrechnungszeitraum und -art bleiben vorerst bestehen

Auch nach Ende der Preisbindung werden die Betriebskosten weiterhin jährlich abgerechnet. Das Verfahren richtet sich jedoch nicht mehr nach §§ 20 ff. NMV, sondern nach §§ 556 ff. BGB.

Wurde während der Preisbindung eine wirksame Betriebskostenvereinbarung getroffen, gilt diese nach Wegfall der Preisbindung weiter (vgl. AG Aachen, Az.: 4 C 41/92). Eine wegen des Verstoßes gegen § 20 Abs. 1 S. 3 NMW unwirksame Vereinbarung über Betriebskosten lebt jedoch auch nach Wegfall der Preisbindung nicht wieder auf. Ein entsprechendes Urteil hat das Landgericht Hamburg gefällt (Az.: 307 S 128/04).

Hinweis: Ist die Bestimmung des Umlageschlüssels vertraglich dem Vermieter vorbehalten, kann er das Umlageverfahren, welches während der Preisbindung Kraft Gesetzes gültig war, auch nach der Preisbindung beibehalten (vgl. LG Köln, Az.: 12 S 160/80).