Teilungserklärung: Inhalte, Hintergründe, Fallstricke

Was ist eine Teilungserklärung und wann wird sie benötigt?

Bei einer Teilungserklärung handelt es sich um ein notarielles Dokument. Mit einer Teilungserklärung beurkunden Eigentümer und Eigentümerinnen eines Mehrfamilien- oder Reihenhauses die Aufteilung der Immobilie in mehrere Eigentumswohnungen.

Eine Teilungserklärung wird grundsätzlich benötigt, sofern einzelne Wohneinheiten einer Immobilie verkauft werden sollen. Denn erst durch die Erklärung ist es möglich, für jede Wohneinheit einen eigenen Grundbucheintrag zu erstellen.

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Sonderfall: „Geteilt nach WEG“

In einigen Exposés findet sich der Passus: „geteilt nach WEG“. Das bedeutet, das jeweilige Grundstück ist rechtlich nicht getrennt, sondern wird im Grundbuch unter einer Flurnummer geführt. Das Innere des Hauses gilt als Sondereigentum, während das Grundstück sowie die Hausanlagen als gemeinschaftliches Eigentum gewertet werden. Zur Unterscheidung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum wird eine Teilungserklärung im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes verfasst.

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Teilungserklärung beantragen: So funktioniert es

Gemäß § 8 WEG ist eine Teilungserklärung vor dem Grundbuchamt zu erklären und zu beantragen. Um eine Teilungserklärung zu beantragen, sind folgende Schritte erforderlich:

1. Erstellen des Aufteilungsplans: Der sogenannte Aufteilungsplan muss von einer architekturschaffenden oder einer den Ingenieursberuf ausübenden Person erstellt und vom zuständigen Bauamt genehmigt werden. Der Aufteilungsplan gibt zum Beispiel Aufschluss darüber, was zum Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum gehört.
2. Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird festgestellt, dass sämtliche Baumaßnahmen an der Immobilie abgeschlossen sind und alle bauordnungsrechtlichen Vorschriften eingehalten wurden. Die Bescheinigung ist beim zuständigen Bauamt zu beantragen.
3. Abgabe der Teilungserklärung: Anschließend wird die Teilungserklärung von einem Notarbüro erstellt. Dies wird in der Regel von den Eigentümerinnen und Eigentümer, bei Neubauten von dem zuständigen Bauträger beauftragt.
4. Notartermin: Eine notarielle Fachkraft stellt fest, dass alle Angaben in der Teilungserklärung korrekt und ob ggf. Grundbruchänderungen erforderlich sind. Anschließend wird die Teilungserklärung beglaubigt bzw. beurkundet.
5. Teilungserklärung beantragen: Zu guter Letzt wird die Teilungserklärung gemeinsam mit dem Aufteilungsplan sowie der Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Notariat beim Grundbuchamt eingereicht. Dieses überprüft, ob alle Angaben korrekt sind, und trägt die neuen Wohneinheiten im Grundbuch ein.

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Ist eine Teilungserklärung mit Kosten verbunden?

Die Kosten für eine Teilungserklärung setzen sich aus verschiedenen Posten zusammen:

• Aufteilungsplan & Abgeschlossenheitsbescheinigung: zwischen 30 und 200 Euro
• notarielle Beglaubigung: zwischen 70 und 140 Euro
• notarielle Beurkundung: 10/10 Gebühr vom halben Verkehrswert (bei einem Verkehrswert von 500.000 Euro = ca. 935 Euro)

Als Faustformel gilt: Für Notar- und Grundbuchkosten sollten zwischen 1,5 und 2 Prozent der Kaufsumme kalkuliert werden.

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Ist eine Aufhebung oder Änderung der Teilungserklärung möglich?

Eine Aufhebung oder Änderung der Teilungserklärung erfordert die Zustimmung aller Eigentümerinnen und Eigentümer. Zudem müssen sowohl eine Aufhebung als auch eine Änderung von einer notariellen Fachkraft beurkundet und im Grundbuch vermerkt werden.

Gut zu wissen: Die fehlende Zustimmung zu einer gewünschten Änderung stellt regelmäßig einen Streitgrund dar. Die Allrecht Vermieter-Rechtsschutz steht Betroffenen im Fall der Fälle zur Seite.