Tod des Mieters – Was wird aus dem Mietverhältnis?

Verstirbt ein Mieter, stehen Vermieter vor der Frage: Was bedeutet das Ableben für das Mietverhältnis? Das Mietrecht sieht für den Todesfall eines Mieters besondere Regelungen vor. Welche dies sind, wer den Mietvertrag übernehmen kann und in welchen Fällen dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zusteht, zeigt dieser Artikel.

Mietvertrag bei Tod: Mietverhältnis besteht fort

Gemäß § 563 BGB endet ein Mietvertrag nicht automatisch mit dem Tod des Mieters. Vielmehr haben die Dritten, insbesondere die Ehegatten bzw. Lebenspartner, Kinder und Familienangehörigen, unter bestimmten Voraussetzungen ein sogenanntes Eintrittsrecht, das in den §§ 563 ff. BGB geregelt ist. Für die Rechtsfolgen ist entscheidend, ob der verstorbene Mieter alleine oder in einer häuslichen Gemeinschaft gelebt hat und welche Mietpartei den Mietvertrag abgeschlossen hat.

Ehegatte oder Lebenspartner waren Mitmieter

Waren sowohl der verstorbene Mieter als auch sein Ehe- oder Lebenspartner Mieter, besteht das Mietverhältnis bei Tod einer der Mietparteien mit dem überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner gem. § 563a Abs. 1 BGB fort.

Verstorbener Mieter war alleiniger Mieter

War der verstorbene Mieter alleiniger Mieter und lebte er mit anderen Personen im Haushalt, treten diese als sogenannte eintrittsberechtige Personen in folgender Reihenfolge in den Mietvertrag ein:

• Ehegatte oder Lebenspartner, Kinder 
• Familienangehörige und verschwägerte Angehörige
• sonstige Haushaltsangehörige, z.B. Personen, die auf Dauer im gemeinsamen Haushalt leben

Wichtig: Der Gesetzgeber räumt eintrittsberechtigten Personen ein Sonderkündigungsrecht bei Tod des Mieters ein. Möchten im Haushalt lebende Personen das Mietverhältnis nicht fortführen, müssen sie dies gem. § 563 Abs. 3 S. 1 BGB innerhalb eines Monats dem Vermieter erklären. Die Kündigungsfrist bei Tod des Mieters beträgt 3 Monate.

Verstorbener Mieter lebte alleine

Bei allein lebenden Mietern geht der Mietvertrag nach dessen Tod gem. § 564 BGB i.V.m. §§ 1922, 1967 BGB mit allen Rechten und Pflichten auf die Erbberechtigten über. Die Erben haben das Recht, die Wohnung zu beziehen oder von ihrem Sonderkündigungsrecht i.S.d. § 563 Abs. 3 BGB Gebrauch zu machen.

Existieren keine Erben, geht der Nachlass mit allen Pflichten aus dem Mietvertrag auf den Staat über.

Mietkündigung bei Tod: Sonderkündigungsrecht für Vermieter

Zwar sieht das Bürgerliche Gesetzbuch im Falle des Todes eines Mieters die Fortsetzung des Mietvertrages vor, Vermieter haben unter bestimmten Voraussetzungen jedoch ein außerordentliches Kündigungsrecht. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn:

• zwischen Vermieter und den neuen Mietern eine persönliche Feindschaft herrscht,
• der neue Mieter zahlungsunfähig ist,
• der neue Mieter kriminell ist oder den Hausfrieden bereits häufiger gestört hat.

Liegen wichtige Gründe vor, welche dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen, kann der Vermieter den neuen Mietern innerhalb einer Überlegungsfrist von einem Monat (§ 564 S. 2 BGB) mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.

Mietvertrag vererben: Keine Erben vorhanden – was nun?

Gibt es keine Erben, schlagen diese das Erbe aus oder sind keine Erben auffindbar, sollten Vermieter das Mietobjekt keinesfalls eigenmächtig betreten. Andernfalls würden sie sich gem. § 123 StGB eines Hausfriedensbruches strafbar machen. Auch das eigenmächtige Ausräumen des Mietobjektes kann zu Problemen führen. Tauchen im Nachhinein noch Erben auf, können diese Schadenersatzansprüche geltend machen.

Vermieter sollten zunächst das Nachlassgericht kontaktieren, um zu erfahren, ob Erben existieren. Schlägt eine Kontaktaufnahme zu den Erben seitens des Vermieters fehl, kann dieser beim zuständigen Amtsgericht eine Nachlasspflegschaft für Kündigung oder Räumung beantragen. Die entstehenden Kosten werden aus dem Vermögen des Verstorbenen bezahlt oder vom Staat übernommen, sofern kein Nachlass besteht.

Ausstehende Mietschulden: Wer zahlt Miete bei Tod des Mieters?

Mietschulden eines verstorbenen Mieters zählen grundsätzlich zu den Nachlassverbindlichkeiten, die aus dem Nachlass oder von den Erben bezahlt werden. Übersteigen die Schulden den Nachlass und haben die Erben die Haftung auf den Nachlass beschränkt, bleiben Vermieter unter Umständen auf einem Teil der Mietschulden sitzen.

Existieren keine Erben oder schlagen alle Erben die Erbschaft aus, geht der Nachlass auf den Staat über. In der Regel beauftragen die Behörden einen sogenannten Nachlasspfleger. Dieser besichtigt das Mietobjekt und versucht, den Hausstand des verstorbenen Mieters zu verwerten, um die Mietschulden zu begleichen. Sind weder Bargeld noch Vermögensgegenstände vorhanden, haftet der Staat – jedoch nur bis zur Höhe des Nachlasswertes.