Wohnrecht auf Lebenszeit: Rechte und Pflichten

Die eigene Immobilie verkaufen und dennoch darin wohnen bleiben: Das Wohnrecht auf Lebenszeit macht es möglich. Es bietet Eigentümern die Option, ihr Erbe bereits zu Lebzeiten zu regeln und die Wohnsituation im Alter zu sichern. Doch was genau ist ein Wohnungsrecht? Wie wird es vereinbart und welche Rechte und Pflichten ergeben sich aus einem Wohnrecht auf Lebenszeit? Dieser Artikel fasst die wichtigsten Eckpunkte zusammen.

Wohnrecht auf Lebenszeit: Was bedeutet das?

Die gesetzliche Grundlage für ein lebenslanges Wohnrecht bildet § 1093 BGB. Demnach liegt ein Wohnrecht vor, wenn eine Person eine Immobilie bewohnen darf, ohne selbst Eigentümer zu sein. Wurde mit dem Eigentümer vereinbart, dass dieses Wohnrecht erst mit dem Tod endet, spricht man von einem lebenslangen Wohnrecht.

Dieses Recht kann ausschließlich durch den Eigentümer gewährt werden und ist fest an die jeweilige Immobilie gebunden. Es bleibt auch bei einem Verkauf bestehen. Ob für das lebenslange Wohnrecht Miete gezahlt werden muss, können beide Parteien individuell vereinbaren.

Hinweis: Im Gegensatz zum sogenannten Nießbrauch umfasst das lebenslange Wohnrecht ausschließlich das Nutzungsrecht an einer Wohnung – nicht jedoch das Recht, Mieterträge aus der Immobilie zu vereinnahmen (§ 100 BGB).

Gründe für ein lebenslanges Wohnrecht

Es gibt zwei wesentliche Gründe, warum die Vereinbarung eines lebenslangen Wohnrechts sinnvoll sein kann.

Zum einen bietet das Wohnungsrecht auf Lebenszeit finanzielle Vorteile. Möchten beispielsweise Eltern ihren Kindern die eigene Immobilie mit einer Schenkung überschreiben, muss keine Erbschaftssteuer gezahlt werden. Gleichzeitig kann alle 10 Jahre der Schenkungsfreibetrag i.H.v. 400.000 Euro genutzt werden (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuer-Gesetz).

Zum anderen kommen auch persönliche Gründe für die Vereinbarung eines lebenslangen Wohnrechtes in Frage. Beispielsweise dann, wenn sich der Immobilienbesitzer für den Fall absichern möchte, dass sich das Verhältnis zu dem Beschenkten verschlechtert oder Dritte erbrechtliche Ansprüche an seinen Lebenspartner stellen.

Eingetragenes Wohnrecht: Rechte und Pflichten des Wohnberechtigten

Das lebenslange Wohnrecht geht auch mit Pflichten einher. So ist der Wohnberechtigte zur Leistung von Nebenkosten verpflichtet sowie zur Übernahme von Reparaturkosten, die dem Erhalt der Immobilie dienen. Zu den Rechten, die sich aus dem lebenslangen Wohnrecht ergeben, zählen:

Das Aufnahmerecht

Gemäß § 1093 BGB steht dem Wohnberechtigten ein Aufnahmerecht zu. Er darf Familienmitglieder, Partner, Kinder oder Pflegepersonal in den eigenen Haushalt aufnehmen. Dieses Recht wird beispielsweise dann relevant, wenn ein Elternteil bereits verstorben ist und der überlebende Elternteil mit seinem neuen Partner zusammenleben möchte.

Das Nutzungsrecht

Das lebenslange Wohnrecht umfasst grundsätzlich das Nutzungsrecht an den im Vertrag oder Grundbuch genannten Räumlichkeiten. Allerdings darf der Wohnberechtigte auch wichtige Anlagen der Immobilie (beispielsweise die Heizungen) mitbenutzen. Auch die Nutzung von Gemeinschaftsräumen (Waschküche, Keller) ist ihm gestattet.

Das Bleiberecht

Wird die Immobilie verkauft, muss der neue Eigentümer ein bestehendes lebenslanges Wohnrecht akzeptieren. Änderungen sind nur möglich, wenn der Wohnberechtigte diesen freiwillig zustimmt.

Wie vereinbart man ein lebenslanges Wohnrecht im Mietvertrag?

Grundsätzlich kann ein lebenslanges Wohnrecht in Form eines schuldrechtlichen Vertrages und unter Absprache individueller Rahmenbedingungen vereinbart werden.

Es ist jedoch zu empfehlen, das Wohnrecht auf Lebenszeit im Grundbuch einzutragen. Während ein vertraglich vereinbartes Wohnrecht den Wohnberechtigten nur im Verhältnis zum Eigentümer schützt, entfaltet ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht auch gegenüber Dritten Wirkung.

Für die Eintragung im Grundbuch sind zwei Formen möglich:

• Das Wohnrecht auf Lebenszeit kann als persönliche Dienstbarkeit eingetragen werden, welche das Wohnrecht auf die im Grundbuch eingetragene Person beschränkt.
• Das Wohnrecht kann als dingliches Recht eingetragen werden, das auch für Familienangehörige oder Pflegepersonal des Wohnberechtigten gilt.

Ist ein lebenslanges Wohnrecht steuerpflichtig?

Wer ein lebenslanges Wohnrecht genießt und für dieses keine Miete zahlt, verfügt über einen sogenannten Geldwert. Auf diesen sind in der Regel Steuern zu zahlen. Die Höhe der Steuerzahlung berechnet sich aus der Jahreskaltmiete und dem Kapitalwert. Das Finanzamt ermittelt anhand des Mietspiegels der Stadt oder Gemeinde zunächst die Jahreskaltmiete der Immobilie und multipliziert diesen Wert anschließend mit dem Kapitalwert – also der noch zu erwartenden Wohndauer. Bei der Ermittlung des Kapitalwertes orientiert sich das Finanzamt an der Kapitalwerttabelle des Bundesfinanzministeriums.

Ein Beispiel: Herr Müller überschreibt sein Haus an seine Kinder und lässt sich im Gegenzug ein Wohnrecht für die 70 m² große Einliegerwohnung einräumen. Laut Mietspiegel liegt der Quadratmeterpreis bei 11 Euro, die fiktive Jahresmiete beträgt 9.240 Euro (12 Monate x 70m² x 11 Euro). Da Herr Müller bereits 92 Jahre alt ist, beträgt der Kapitalwert für seine durchschnittliche Lebenserwartung 2,907. Der zu versteuernde Geldwert seines Wohnrechts liegt folglich bei 26.860,68 Euro (9.240 Euro x 2,907).

Haus verkaufen mit Wohnrecht: Wann endet das lebenslange Wohnrecht?

Üblicherweise endet das lebenslange Wohnrecht erst mit dem Tod des Wohnberechtigten. Es gibt allerdings Szenarien, in denen das Wohnungsrecht bereits vorher erlischt. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein befristetes Wohnrecht vereinbart wurde und die Frist abgelaufen ist oder das Wohnrecht an eine Bedingung geknüpft war, die eingetreten ist.

Grundsätzlich gilt: Eigentümer haben kein Recht, dem Wohnberechtigten das lebenslange Wohnrecht zu entziehen. Dieses kann nur dann gekündigt werden, wenn beide Parteien zustimmen oder entsprechende Kündigungsmöglichkeiten vertraglich vereinbart wurden.