21.05.2018 – zuletzt aktualisiert am: 31.01.2023
Wohnung untervermieten: Was ist zu beachten?
Wer seine Wohnung für einen längeren Zeitraum alleinstehen lässt, weil er einen Urlaub, eine kleine Auszeit oder eine berufliche Aufgabe an einem anderen Einsatzort hat, ist bei den heutigen Mietpreisen verleitet, sich einen Untermieter zu suchen. Doch das vermeintlich leicht verdiente Geld kann schwerwiegende Konsequenzen haben, wenn im Vorfeld keine Absprache mit dem Vermieter getroffen wurde! Was ist erlaubt, was muss abgesprochen werden und wer haftet bei möglichen Schäden, wenn die Wohnung untervermietet wird?
Wann darf ich meine Wohnung untervermieten?
Grundsätzlich spricht erst einmal nichts dagegen, wenn man seine Wohnung zur Untermiete anbieten möchte – oder auch nur einen Teil davon – weil man sie für einen Zeitraum selber nicht bewohnt. Allerdings sollte man das nur mit Einwilligung des Vermieters tun. Diese ist dabei bis etwa einen Monat vor Vermietung einzuholen. Grundsätzlich ist eine Untervermietung nicht zu verbieten. Außer, es bestehen triftige Gründe – beispielsweise die Größe der Wohnung reicht nicht aus. In manchen Fällen regelt bereits der Mietvertrag die Untervermietung.
Egal ob ein Zimmer oder die ganze Wohnung untervermietet werden soll – folgende Angaben benötigt der Vermieter:
- Wer zieht ein & mit wie vielen Personen;
- Wie lange soll die Untervermietung dauern;
- Aus welchem Grund erfolgt eine Untervermietung.
Wichtig: Für jeden neuen Untermieter bedarf es eines neuen Antrags! Außer, die Mietwohnung soll regelmäßig über einen Anbieter wie Airbnb angeboten werden. Hierfür gelten gesonderte Regelungen.
Darf der Vermieter die Untervermietung verbieten?
Der Vermieter darf einen Antrag auf Untervermietung nicht willkürlich ablehnen. Sollte dies geschehen, besteht ein Sonderkündigungsrecht, aber auch die Möglichkeit, das Recht auf Untervermietung einzuklagen. Ein solches kann bestehen, wenn es um Wohnraum geht, der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat und dieses nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist.
Folgen bei Untermiete ohne Erlaubnis
Wird eine Wohnung oder einen Teil davon ohne Erlaubnis des Vermietenden an eine dritte Person untervermietet, kann im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung ausgesprochen werden.
Untermietvertrag – Welche Angaben sind sinnvoll?
Liegt die Einwilligung des Vermieters vor, ist es ratsam, einen Untermietvertrag abzuschließen. Dieser sollte folgende Angaben beinhalten:
- die Personalien des Untermieters;
- die anfallenden Kosten an Zwischenmiete und Nebenkosten;
- wann diese zu zahlen sind;
- welche Räume genutzt werden dürfen;
- wie viele Schlüssel ausgehändigt wurden;
- eine mögliche Kaution;
- den Zustand der überlassenen Wohnung;
- Hausregeln, wie Rauchverbot, Haustiere etc.;
- Haftung möglicher Schäden.
Schäden an Mietwohnung durch Untermieter: Wer haftet?
Für den Vermieter haftet auch bei genehmigter Untervermietung der Hauptmieter. Darum ist es sinnvoll, im Untermietvertrag festzulegen, dass die Ansprüche möglicherweise weitergegeben werden. Außerdem sollte geregelt sein, wer für Schäden am Inventar, Einrichtung und elektronischen Gegenständen haftet.
Tipp: Gute Vordrucke für einen Zwischenmietvertrag finden ALLRECHT Kunden in den Serviceleistungen unter Musterverträge.
Unerlaubte Untervermietung – Wann droht ein Bußgeld?
Nicht immer reicht die Einwilligung des Vermieters aus. Beispielsweise, wenn eine Untervermietung an Personen vorgesehen ist, deren Meldeadresse in einer anderen Stadt ist. Hier greift das sogenannte Zweckentfremdungsverbot. Dies gilt im Übrigen auch für Vermieter, die eine leerstehende Wohnung vorübergehend untervermieten wollen. Ungenehmigte Untervermietung kann ein Bußgeld zur Folge haben. Ebenso sollte mit dem zuständigen Finanzamt geklärt werden, ob und in wie weit die Untermiete steuerpflichtig wird. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Untermiete die gezahlte reguläre Miete übersteigt. Ebenso kann die Untervermietung ein Gewerbe darstellen und muss dem zuständigen Gewerbeamt gemeldet werden.
Untervermietung einer Immobilie im Ausland
Bei einer Immobilie im Ausland, die als Ferienwohnung untervermietet werden soll, gelten gesonderte Regelungen, nach denen man sich im jeweiligen Land erkundigen sollte. Ebenso ist im Vorfeld zu klären, wie und vor allem wo die Einkünfte aus der Vermietung steuerrechtlich geltend gemacht werden müssen. Grundsätzlich sei angemerkt, so lange die Vermietung nicht gewerblich betrieben wird, sind deutlich weniger gesetzliche Vorschriften einzuhalten, als für gewerbetreibende Vermieter.
Auf Mallorca trat 2017 beispielsweise ein neues Gesetz in Kraft, nach dem die Genehmigung von Ferienimmobilien nur nach bestimmten Kriterien erfolgen kann. Hierunter zählt beispielsweise, dass die Ferienvermietung von Immobilien nur erlaubt ist, wenn diese mindestens fünf Jahre alt sind.
Untervermietung – Tipps für Mieter
Eine Untervermietung ist nur in bestimmten Fällen wirklich lukrativ für Hauptmieter und Untermieter, denn schließlich ist zunächst viel Arbeit damit verbunden. Mögliche Portale für die Suche eines passenden Untermieters könnten beispielsweise immobilienscout.24.de, Immonet.de oder wimdu.de sein. Selbstverständlich können auch Aushänge am Schwarzen Brett Erfolg versprechend sein.
Tipps zur Untervermietung:
- Für die Suche nach einem geeigneten Kandidaten sollte ausreichend Zeit und Vorlauf eingeplant werden, um vorab noch rechtzeitig die Erlaubnis des Vermieters einholen zu können.
- Mit möglichen Kandidaten sollten Vorgespräche geführt werden. Die Entscheidung sollte für die Person fallen, die am vertrauenswürdigsten erscheint.
- Um ein Missverhältnis zwischen Kosten und Nutzen zu vermeiden, sollte die Miete realistisch berechnet werden. Nebenkosten, anteilige Nutzung von Internet, Strom und Wasser sollten mit einkalkuliert werden. Auch eine Abnutzung der Einrichtung kann Berücksichtigung finden.
- Für den Fall einer vorzeitigen Rückkehr in die Wohnung sollten konkrete Regelungen vereinbart werden, denn einem Untermieter vorzeitig zu kündigen ist nicht so leicht.
Gut zu wissen: Eine Untervermietung findet übrigens nur dann statt, wenn der Mieter Geld für den Wohnraum erhält. Wenn sich also Freunde, die Familie und Verwandte mal für einen längeren Besuch (nicht mehr als 6-8 Wochen) ankündigen, ist dafür die Einwilligung des Vermieters nicht einzuholen.
Rechtsschutztipp
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