Wohnungsleerstand – Müssen Vermieter bei Leerstand zahlen?

Wohnungsleerstand ist für die meisten Vermieter ärgerlich – doch was passiert, wenn sie absichtlich für eine leere Wohnung sorgen? Vor allem in Großstädten, in denen der Wohnraum knapp ist, schauen Behörden genau hin und bitten Vermieter bei Leerstand unter Umständen zur Kasse. Wann ein Bußgeld droht und wie hoch die Strafen bei einem Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot ausfallen, klärt dieser Artikel.

Vermieter aufgepasst: Zweckentfremdungsverbot verbietet langfristigen Leerstand

Die Frage, ob Vermieter absichtlich für Leerstand sorgen dürfen, beispielsweise weil sie schlechte Erfahrungen mit Mietern gemacht haben oder auf steigende Preise spekulieren, kann nicht pauschal beantwortet werden. Die Wohnraumversorgung ist grundsätzlich Ländersache, entsprechend unterschiedlich fallen die Regelungen in den einzelnen Bundesländern aus.

Besonders strenge Gesetze zur Verwendung von Wohnräumen gelten in Regionen, wo dieser ohnehin knapp ist. Dies ist in vielen deutschen Großstädten der Fall. Aus diesem Grund haben einige Bundesländer ein „Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum“, das sogenannte Zweckentfremdungsverbot, erlassen. Dazu zählen derzeit Bayern, Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen, Hamburg und Berlin. Nach diesem Gesetz ist der Tatbestand immer dann gegeben, wenn die Immobilie:

• zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder eine Fremdenbeherbergung verwendet wird
• für gewerbliche oder berufliche sonstige Zwecke verwendet wird
• baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist
• länger als sechs Monate leer steht oder beseitigt wird

Grundsätzlich gilt: Die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken bedarf einer Genehmigung des zuständigen Bezirksamtes. Eine zuverlässige Vermieterrechtsschutz-Versicherung steht Eigentümern bei der Antragstellung beratend zur Seite.

Zweckentfremdungsverbot: diese Strafen drohen

Im Rahmen der zum 1. Mai 2014 in Kraft getretenen Verschärfung des Wohnraumschutzgesetzes wurden Vermieter und Wohnungsbaugesellschaften in vielen Bundesländern dazu verpflichtet, jede Wohnung zu melden, die länger als drei Monate leer steht. Leerstehende Wohnungen müssen im Zweifelsfall, etwa bei einer Haussanierung, auch befristet vermietet oder zwischenvermietet werden. Verweigern Vermieter eine zumutbare Zwischenvermietung, kann die Kommune sie per Wohnnutzungsgebot dazu zwingen. Bei Verstößen sieht das Gesetz Strafen in Höhe von bis zu 100.000 Euro vor.

Einige Bundesländer gehen sogar einen Schritt weiter. So erlaubt das Gesetz über den Schutz und die Erhaltung von Wohnraum (Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz - HmbWoSchG) aus dem Jahr 2013 eine zeitweise Enteignung und Zwangsvermietung. In einem Präzedenzfall entzog der Bezirk Mitte einem Eigentümer vorübergehend sechs Wohnung, die mehr als fünf Jahre leer standen.

Wohnraumschutzgesetz: Wann Leerstand nicht geahndet wird

Das Zweckentfremdungsverbot kennt Ausnahmen, in denen ein längerer Leerstand gerechtfertigt sein kann. Wird eine Immobilie gerade saniert, ist ein Leerstand von bis zu zwölf Monaten gestattet. Vorausgesetzt, die Arbeiten geschehen „zügig“ und werden nicht schuldhaft verzögert. Auch Eigentürmer, die ihre Immobilie in absehbarer Zeit verkaufen wollen, erhalten Aufschub.

Lässt sich eine Wohnung aufgrund ihrer schlechten Lage nicht vermieten, muss der Eigentümer nachweisen, dass er alles Zumutbare unternommen hat, um einen Mieter zu finden. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Vermieter Zeitungsannoncen geschaltet oder einen Makler beauftragt hat.

Ebenso gilt kein Vermietungszwang, wenn die Wohnung zu baufällig ist, um sie zu vermieten und der Vermieter diesen Umstand nicht zu verantworten hat.

Wissenswertes für Mieter: Darf eine gemietete Wohnung leer stehen?

Grundsätzlich ja. Laut § 535 BGB ist die Pflicht des Mieters lediglich die Zahlung der Miete. Es ist also nicht vorgeschrieben, dass der Mieter die Wohnung auch tatsächlich bewohnt. Der Bundesgerichtshof bestätigt dies in seinem Urteil vom 8.12.2010 (VIII ZR 93/10). Demzufolge steht es dem Mieter frei, wo er seinen Lebensmittelpunkt begründet und im herkömmlichen Sinne wohnt, d.h. schläft, isst und sich regelmäßig aufhält. Auch ist es Mietern erlaubt, die gemietete oder gekaufte Wohnung komplett leer stehen zu lassen sowie darin Kartons, Möbel oder Unrat zu lagern – solange diese keine Gerüche absondern, Ungeziefer anlocken oder andere Personen stören. Hier findet sich das gesamte Urteil.

Leere Wohnung: Sorgfaltspflicht besteht weiterhin

Für den Fall, dass ein Mieter seine Mietwohnung nicht im herkömmlichen Sinne bewohnt, muss er weiterhin seinen Obhuts- und Sorgfaltspflichten nachkommen. Der Mieter muss dafür sorgen, dass voraussehbare Schäden in der Wohnung verhindert werden. Bei unerwartet auftretenden Schäden hat der Mieter gemäß § 536c BGB dafür Sorge zu tragen, dass sich diese nicht verschlimmern. Hinweis: Die Obhuts- und Sorgfaltspflicht betrifft nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch alle gemeinschaftlich genutzten Räume im Mietshaus.

Zu den Obhuts- und Sorgfaltspflichten eines Mieters zählen beispielsweise:

• Das regelmäßige Heizen im Winter, um einen Rohrbruch oder Schimmel zu vermeiden.
• Das regelmäßige Inspizieren der Räumlichkeiten, um Schäden, Schimmel oder Ungezieferbefall rechtzeitig zu entdecken.
• Die Erfüllung von Pflichten, die sich aus der Hausordnung ergeben, beispielsweise das Putzen des Treppenhauses oder die Teilnahme am Winterdienst.

Verletzt der Mieter während einer längeren Abwesenheit seine Obhuts- und Sorgfaltspflichten, droht eine Abmahnung oder die Kündigung des Mietverhältnisses.

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