Nicht zu unterschätzen – Das Wohnungsübergabeprotokoll

Ein Wohnungsübergabeprotokoll beim Einzug dient dazu, den Zustand einer Immobilie zu Beginn des Mietverhältnisses zu dokumentieren. So können Mieter und Vermieter darauf zurückgreifen, wenn während der Mietzeit oder beim Auszug Fragen auftreten. Etwa dahingehend, wer einen Schaden verursacht hat und wer für bestimmte Ausbesserungsarbeiten aufzukommen hat.

Wie läuft eine Wohnungsübergabe ab?

Mieter und Vermieter begehen die Wohnung und die dazugehörigen Abstellräume sowie den Balkon oder Garten gemeinsam. Alternativ können sich auch beide Seiten von einem bevollmächtigten Dritten vertreten lassen. Auf Vermieterseite sind das häufig der Makler oder ein Vertreter der Hausverwaltung.

Was ist bei der Übergabe zu beachten?

Für den Termin sollte genügend Zeit eingeplant sein, um alles in Ruhe begutachten und Fragen stellen zu können. Am besten ist es, den Termin bei Tageslicht durchzuführen, so fallen Mängel eher ins Auge. Festgestellte Mängel werden dabei notiert. Am Ende der Mietzeit erfolgt wieder eine Begehung mit Erstellung eines Protokolls. Die Daten der Erstbegehung beim Einzug dienen dabei als Basis, um vergleichen zu können, ob eventuell Schäden während der Mietzeit entstanden sind.

Eine detaillierte Checkliste ist sinnvoll

Damit vor Ort nichts Wichtiges übersehen wird, dient das Wohnungsübergabeprotokoll als Checkliste. Eine solch detaillierte Auflistung, die man auch als Mieter für die Begehung vor dem Einzug zur Hand haben sollte, ist eine praktische Hilfe. Vorlagen zum Ausdrucken gibt es hier.

Darin sollte folgendes bei der Wohnungsübergabe dokumentiert werden:

• alle anwesenden Personen
• alle Räume der Wohnung (mit der Möglichkeit, vorhandene Mängel zu notieren)
• die Zählerstände
• Anzahl und Art der Schlüssel

Auch auf Details wie Funktion der einzelnen Lichtschalter, der Gegensprechanlage, Unversehrtheit der Glasscheiben sowie Fliesen, Sanitärobjekte und Armaturen sollte man besonders achten.

Beim Immobilienkauf ist das Protokoll noch umfangreicher und enthält auch Punkte wie die Übergabe von Mietverträgen, Bauplänen, Grundrissen und Versicherungsunterlagen

Was passiert, wenn Mieter und Vermieter sich uneinig sind?

In der Regel unterschreiben beide Parteien am Ende der Begehung das Wohnungsübergabeprotokoll, wenn sie sich über die aufgeführten Punkte einig sind. Werden seitens des Vermieters beim Einzug jedoch Mängel nicht im Wohnungsübergabeprotokoll notiert, oder aber beim Auszug aufgelistet, die der Mieter nicht als sein Verschulden akzeptiert, dann sollte er das Wohnungsübergabeprotokoll nicht unterschreiben. Niemand ist dazu verpflichtet, eine Erklärung zu seinem Nachteil zu unterzeichnen, sondern hat das Recht, das Schriftstück einem Anwalt vorzulegen. Streitigkeiten aus der Wohnungsübergabe sind über den Haus-Wohnungs-Rechtsschutz oder den Baustein Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz innerhalb einer Privat-Rechtsschutz-Kombination versicherbar. Vermieter haben das Recht, zur Beseitigung von während der Mietzeit entstandenen Schäden auf die vom Mieter hinterlegte Mietkaution zurückzugreifen.

Wie ist die Rechtslage bei übersehenen Schäden und verdeckten Mängeln?

Das von beiden Parteien unterschriebene Wohnungsübergabeprotokoll ist rechtlich bindend. Im Nachhinein können keine Mängel geltend gemacht werden, die nicht im Wohnungsübergabeprotokoll aufgeführt sind. Eine Ausnahme davon bilden jedoch Mängel, die bei Übergabe nicht erkennbar waren. Kann der Vermieter zum Beispiel wegen vom Mieter vorgenommener Einbauten bestimmte Wände, Decken oder Fußböden nicht besichtigen und somit verdeckte Schäden nicht feststellen, sollte er sich im Wohnungsübergabeprotokoll vorbehalten, den Mieter bei späterer Aufdeckung noch in die Verantwortung nehmen zu können. Hat der Mieter einen Mangel arglistig verschwiegen, kann er auch im Nachhinein noch haftbar gemacht werden.

Ist ein Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, führt diese aber nicht durch, beginnt die Verjährungsfrist mit dem Datum der Wohnungsübergabe. Innerhalb von sechs Monaten kann der Vermieter die ihm dadurch entstandenen Kosten rechtlich geltend machen.

Was bedeutet es, eine Wohnung gestrichen und „besenrein“ zu übergeben?

Eine Wohnung muss gestrichen übergeben werden, wenn sie bei Einzug auch so übernommen wurde, der tatsächliche Zustand eine Renovierung erforderlich macht und die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag steht. Wenn eine Wohnung „besenrein“ übergeben werden soll, muss der Mieter laut Bundesgerichtshof (BGH) die Teppichböden absaugen, Bodenfliesen, Parkett oder Laminat ordentlich fegen und Spinnweben in der Wohnung und im Keller entfernen.

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